基础设施REITs来了|十问十答，助你get新技能
什么是基础设施公募REITs？
REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金）是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。
简单来说，REITs通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益。与股票和债券相比，REITs具有相对中等风险、中等收益的特征。
2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，明确要求在基础设施领域推进不动产投资信托基金（简称基础设施公募REITs）试点工作，也代表着境内基础设施公募REITs试点正式起步。
基础设施公募REITs收益依赖于基础设施项目运营产生的收益，主要影响因素包括基础设施项目所属行业的平均收益水平、项目自身的运营情况等方面。
基础设施公募REITs与普通公募基金有何不同？
一是资金投向不同。基础设施公募REITs以拥有持续、稳定经营现金流的一个或数个基础设施项目作为底层基础资产，而普通公募基金主要投资标的为分散化配置的股票、债券等。
二是收益来源不同。基础设施公募REITs收益来源主要为底层资产经营收益和物业资产增值收益，而普通主动型公募基金除股息、利息收益外，还包括通过灵活调整投资组合获取的资本利得，指数型公募基金的收益情况则取决于指数表现。
三是产品定位不同。基础设施公募REITs借助发行人、管理人在基础设施项目运营及投资管理领域的专业优势及资源积累，通过运营维护基础设施项目，来获得基金价值的不断提升，而普通主动型公募基金主要依靠基金管理人的主动投资能力，通过灵活配置资产，实现投资收益。
基础设施公募REITs发售流程是怎样的？
基础设施公募REITs份额的发售，分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购等环节。基金管理人或财务顾问通过向网下投资者以询价方式确定基础设施公募REITs认购价格后，投资者按照确定的认购价格参与份额认购。
投资者参与基础设施公募REITs的投资，有准入条件吗？
普通投资者参与基础设施公募REITs并无准入条件要求，但在首次认购或买入基础设施公募REITs份额前，应当通过基金销售机构或证券公司等以纸质或者电子形式签署风险揭示书，确认了解基础设施公募REITs产品的特征及主要风险。
投资者应使用什么账户参与基础设施公募REITs的认购？
投资者参与基础设施公募REITs场内认购的，应当持有中国结算深圳人民币普通股票账户或封闭式基金账户（统称场内证券账户）；参与场外认购的，就当持有中国结算开放式基金账户（即场外基金账户）。
基础设施公募REITs上市后，投资者使用场内证券账户认购的基金份额，可以直接参与场内交易；使用场外基金账户认购的基金份额，应当转托管至场内证券经营机构后，才可参与场内交易。
基础设施公募REITs的公众投资者配售规则是什么？
根据基础设施公募REITs的《基金份额发售公告》，若公众投资者在募集期内有效认购申请份额总额超过公众投资者的募集上限，实行末日比例配售，即在基金募集期内，公众投资者有效认购申请份额总额超过公众投资者募集上限的当天视为募集末日，公众发售部分的募集期于该日结束，末日前的有效认购申请全额确认成功，末日当天的有效认购申请，根据剩余额度予以比例配售。
因此，在基础设施公募REITs募集期首日，即使公众投资者募集总规模达到或超过公众发售规模上限，所有提交了有效认购申请的公众投资者均可按比例获得配售，同时公众发售部分的募集期将于该日结束。也就是说，如果公众投资者募集规模为10亿，却在募集期首日有100亿认购规模的话，每个投资者均能认购规模的1/10。这与新股网上申购采用的“摇号”制度有着显著不同。
哪些情形会导致募集失败？
基金募集期届满，出现下列情形的，基础设施公募REITs募集失败：（一）基金份额总额未达到准予注册规模的80%；（二）募集资金规模不足2亿元，或投资人少于1000人；（三）原始权益人或其同一控制下的关联方未按规定参与战略配售；（四）扣除战略配售部分后，网下发售比例低于本次公开发售数量的70%；（五）导致基金募集失败的其他情形。
基础设施公募REITs交易信息通过什么渠道披露？
深交所在交易时间内通过交易系统或交易所网站即时公布基础设施公募REITs的证券代码、证券简称、买卖方向、数量、价格等信息。
基础设施公募REITs信息披露需遵守哪些规范要求？
基础设施公募REITs应遵守《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《深圳证券交易所证券投资基金上市规则》《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行）》以及中国证监会、深交所其他相关规则关于公募基金信息披露的规定。
10、基础设施公募REITs定期报告包括哪些内容？
基础设施公募REITs定期报告披露内容包括但不限于：（一）产品概况、主要财务指标和财务报告；（二）项目明细、相关运营情况、财务状况、现金流情况、对外借入款项及使用情况、业绩表现及未来展望情况；（三）报告期内购入或出售基础设施项目情况；（四）关联关系、报告期内发生的关联交易及相关利益冲突防范措施；（五）报告期内基础设施基金份额持有人结构变化情况；（六）可能影响投资者决策的其他重要信息。
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