【固收-池光胜】“集中土拍”改规则，改变了什么？
原标题：【固收-池光胜】“集中土拍”改规则，改变了什么？ 来源：安信证券研究
■拿地前，22城土拍政策主要有四个特征，部分城市可能同时具备多个特征：1）限资质。如上海、成都，上海首轮土拍实行“135”评分制，考察房企经济实力、技术资质、项目经验、受让管理四维度；成都规定红档房企被纳入竞买资格限制名单。2）限“马甲”，如苏州、无锡等城均明确规定限“马甲”，违反者将面临一定时间市场禁入惩罚。3）保证金比例悬殊，深圳、长沙较高为50%，北京、广州等下限为20%，杭州为20%或5000万元预约保证金（勾地金）。4）常规要求，部分城市未对参拍房企做特殊要求，如广州、武汉等。
■拿地中，22城多数限地价，但达到最高限价后的竞拍规则有所不同：1）随机摇号型。限地价+摇号，随机性较大，如南京、广州。2）价格优先型。不设置地块最高限价、总价高者得，如武汉、重庆；限地价+竞配建/竞自持，可售楼面价高者得，如深圳、杭州等。3）预申请型（勾地）。部分城市虽设置了竞配建等要求，但部分地块限制了产业引入等条件，如青岛。4）品质竞争型。北京提出“竞品质”，达到限价后竞配建或竞政府产权份额，仍达到最高限制后转入高标准商品住宅建设方案投报程序。5）均值投标型。如上海、苏州，上海要求土地竞价达到中止价后，采用一次性书面报价方式，报价与所有书面报价均值最接近者获得，若差额绝对值相同则报价低者竞得。
■拿地后，多数城市进行了土地款缴纳、股权转让、预售、房价等方面的监管。重庆要求溢价率超过50%的地块开发商在一个半月内付清全部土地款；上海、天津对股权转让作出了明确限制；南京、合肥等城市对达到最高限价的地块进行了预售限制；深圳、厦门等地限制/管控房企，此外郑州、杭州等城市还对装修成本也做出了限制。
■首轮土拍规则有何问题需要关注：1）竞配建、竞自持本质仍为“价高者得”，压缩可售面积、抬高可售楼面价，不符合集中供地稳地价、稳房价、稳预期的政策初衷。2）部分城市地块最高限价较高，限地价约束作用减弱，土拍竞争激烈，溢价率过高。3）部分城市保证金门槛较低，加大竞争压力、降低退地成本。而不限“马甲”更不利于开发商公平竞争，不利于行业健康发展。
■二轮土拍政策有哪些变化：1）调低最高限价，更好稳地价。天津、福州将二轮土拍最高限价调低、地价基本不变，溢价率由最高50%下调至15%；2）调整土地获得方式，更真实稳地价。天津、福州均改为“限地价+摇号”，杭州部分地块改为“限地价+竞品质”；3）调高保证金要求，提高准入门槛、退地成本。杭州取消5000万勾地金模式、苏州将部分地区保证金比例提升至50%。4）严格审查竞拍人资格、资金来源。天津、福州要求参拍企业具有房地产开发资质；天津明确要求提交资金来源承诺和竞买企业资信证明。总体来看，22城首轮土拍规则有较大的差异，导致了溢价率高、竞争激烈、退地等问题的出现，不利于稳地价、稳房价、稳预期。二轮土拍从竞拍规则、溢价率、保证金、资金来源等方面打了补丁，更加符合集中供地政策初衷，有助于实现三稳，明显减少部分低资质房企劣币驱逐良币、扰乱土地市场秩序行为，维护开发商公平竞争环境，促进房地产行业健康发展。
■风险提示：资料搜集不全面、土拍政策调整超预期等。
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