北京物业管理行业协会访谈

原标题：北京物业管理行业协会访谈 来源：中信证券研究

文丨陈聪  张全国  李金哲  李宗儒

近期，我们就市场关心的，物业管理行业相关问题，访谈了北京物业管理行业协会，相关纪要如下：

▍问题1：如何理解物业管理服务行业的质价相符原则？有市场人士认为，物业管理行业作为一个民生产业，有可能面临严格限价管理，尽量减轻居民负担，您认为这是政策的初衷吗？尽可能低的物业管理费合理吗？现在北京市楼盘的物业管理费是如何定价的？

答：

1）就物业管理行业而言，质价相符意味着物业服务内容、物业服务标准和物业服务收费价格的有效匹配，所谓一分钱一分货。物业管理市场中，物业管理区域的全体业主可根据其楼宇硬件水平、个人付费意愿和支付能力选择不同档次的软件服务，从而支付相应的费用。而物业服务企业则必须确保提供的物业服务符合相应法定和约定的内容。

2）1996年3月1日，原国家计委、建设部共同发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）施行。规定物业费应实行政府定价、政府指导价和经营者定价，实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报并核定；2003年发布的《物业服务收费管理办法》中明确了物业服务收费有政府指导价和市场调节价两种形式。近年来，随着国家“放管服”改革的不断深入，国家发改委陆续取消了物业管理行业的住宅物业服务收费价格、停车收费价格的限制和备案，除个别地区保障房等特殊业态的物业费之外，各地普遍实行了物业收费市场调节价；目前，实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中协商约定。所以，从物业服务费定价方式的历史发展趋势和价格管理现状等角度考量，价格主管部门不会轻易“开倒车”介入物业服务合同的价格协商过程，限价管理的可能性很小。

3）物业服务费的极端低价化不利于物业企业的服务提升、难以保障房屋的保值增值、也并非所有业主的一致意见。实际情况是，越是高端楼盘的业主，越有较高的物业服务费支付意愿。

4）目前北京新建和已入住住宅的物业服务费均可由专业评估机构根据物业服务项目清单、物业服务成本计价规则、住宅物业服务标准等规定对该住宅的物业服务费进行评估后确定参考价格，供（前期）物业服务合同双方协商后确定。

▍问题2：如何理解物业管理企业的合理利润？如果企业通过管理提效，科技赋能，得以在提升业主满意度的同时，降低物业服务的成本，您认为该企业可以获得略超过行业平均水平的利润吗？

答：

1）物业服务企业的利润首先应具有其合规性，其次应具有其合约性，满足此前提条件下企业正常经营所得的利润都具备其合理性。

2）物业服务企业目前通过高效化管理、规模化经营、智慧化提升等手段可以在获取业主满意度提升的同时，有效降低物业服务成本，获取更高利润。目前，上市物企通过采取上述一些经营手段，普遍利润率在30%左右，远高于行业平均水平。

▍问题3：规范物业服务成本计价规则出台的初衷是什么？

答：

1）成本计价规则的出台首先是为了贯彻实施2020年发布的《北京市物业管理条例》，该文件是北京市为《条例》配套制订的28项规章之一。

2）《条例》第七十三条规定：“物业服务收费实行市场调节价并适时调整。市住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准。物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务人在协商物业费时参考。”所以，计价规则的出台也是《条例》立法初期就设定的配套细则和行业协会的指定任务。

▍问题4：如何理解酬金制和包干制的区别？政府为什么倡导酬金制？您认为政府对酬金制的倡导，是否影响包干制项目的持续存在？还是说，只要基层满意，酬金制和包干制，都可以是长期存在的服务模式？

答：

1）为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，2003年11月13日，国家发展改革委、建设部根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定了《物业服务收费管理办法》并予以发布。该办法结合之前的物业管理行业发展经验和实际，首次对物业费收取模式进行了包干制和酬金制的区分。该办法第十二条明确规定：“实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。……”通俗而言，酬金制是物业企业替业主花钱作服务，旱涝保收，而包干制是收业主钱做服务，盈亏自担。

2）酬金制和包干制收费模式各具其优劣，需要因时因地因人制宜。两种模式并非取代和被取代的关系，不可盲目推崇或出现误读。从实施条件来看，酬金制的有效实施，需要业主组织的成立和有效运作做为前提，需要业主方相对专业的物业知识做为支撑，需要物业服务企业专业化运营能力作为依托；从市场选择来看，目前绝大多数物业管理区域还是选择了包干制收费模式；从政府主导来看，并非所有地方都在倡导酬金制，也并非任何物业管理区域都适合酬金制，不可能“一刀切”推广酬金制；从长期趋势来看，两种模式的选择需要由市场主体作出回应，两种模式的共存将具有其必然性、合理性和长期性。

▍问题5：如何理解物业管理助力基层治理？在国家对教培行业改革的大背景下，有人说，既然物业管理助力基层治理，就应该否定物业管理行业的市场化属性，并将物业管理公司改注册为公益性质的非盈利团体。您认为这种理解是否妥当？这是否符合政府文件的精神？市场化的物业管理公司，是否真的在助力基层治理方面有所作为？是否赢得了政府的认可？

答：

1)《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》第五十一章第二节“健全社区管理和服务机制”指出，推动社会治理和服务重心下移、资源下沉，提高城乡社区精准化精细化服务管理能力。……完善城市社区居委会职能，督促业委会和物业服务企业履行职责，改进社区物业服务管理。构建专职化、专业化的城乡社区工作者队伍。物业服务企业是社区治理的重要参与主体，将物业管理纳入社区治理已成为各方共识。一是应充分发挥基层党组织的在社区治理中的核心指导作用。历史的经验表明，在物业管理活动中坚持党的领导，既符合当前的实际需求，也是解决社区治理矛盾的一剂“灵丹妙药”；二是应充分调动社区居委会、业主组织、物业服务企业、社会组织等各方主体积极性，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系；三是应厘清物业服务责任边界，区分商业行为和社区治理，委托物业服务企业承担社区治理等公共服务事项的，应当向物业服务企业支付相应费用。物业服务活动应遵循契约精神，一些超出物业服务合同约定范围和内容的服务，虽然可能是出于公共利益或紧急需要，但却实际增加了企业经营成本，应当对物业服务企业做出相应的对价补偿。

2）物业管理的本质是基于建筑物区分所有权的民商事法律行为，其存在基础和发展路径具有鲜明的市场化和专业化特征。一路走来，物业服务行业正是因为破除了其原始的福利性和低端化，才获得如今飞速的发展。基层社区治理是赋予和添加在物业服务企业肩上的一项准公共服务义务和社会责任，其必须建立在物业管理区域的物业管理民事法律行为基础之上，否则就是无根之木。

3)试图将物业管理公司改注册为公益性质的非盈利团体是走回了计划经济的老路，既不符合政府文件精神，也不具备生存土壤。市场化程度和管理服务水平越高的物业企业，越能高效和积极的配合基础社区治理工作。

▍问题6：协会是否鼓励良性竞争和优胜劣汰？是否鼓励业主公开透明选聘好的物业管理公司？

答：

1）对于物业行业管理而言，教育要有示范力，规定要有约束力，惩治要有震慑力，对个别“害群之马”应当施行最严厉的惩戒措施，避免出现劣币驱逐良币的现象；行业自律是行政监管的有效补充。一方面，各级物业管理行业协会应当围绕规范市场秩序、健全自律制度、建立约束机制等职责多做文章。对严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人员，可从协会层面纳入黑名单，清出市场。另一方面，物业管理行业协会也将继续推动自身的改革发展，加快成为自主办会、服务为本、治理规范、行为自律的社会组织。

2）北京物业管理行业协会坚持构建良性竞争的行业态势，推动形成优胜劣汰的市场法则，推荐业主公开透明选聘优质的物业服务企业开展服务。

▍问题7：注意到此次物业服务成本没有包括增值服务，请问协会认为，物业管理公司发展增值服务是否合理？需要注意什么事项？2021年初十部委发文鼓励物业管理公司开展养老，托幼，家政等延伸服务，探索物业服务，生活服务的模式，这一政策态度是否发生变化？ 

答：

1、一直以来，物业服务成本中就不包含增值或特约服务。2003年国家发展改革委、建设部发布的《物业服务收费管理办法》第十一条就明确，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3）物业管理区域清洁卫生费用；

4）物业管理区域绿化养护费用；

5）物业管理区域秩序维护费用；

6）办公费用；

7）物业管理企业固定资产折旧；

8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9）经业主同意的其它费用。

物业服务合同中约定的物业服务内容是准公共性的基本服务，个体业主可在此基础上，根据自身需要和消费意愿和物业服务企业另行协商购买增值服务或特约服务，入户维修、养老、托幼、家政服务等均属于基础服务之外另行定价和购买的服务，不包含在物业服务费之中，自然也不属于物业服务成本列支范畴。

2、“十部委通知”提出促进线上线下服务融合发展，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式。其内在逻辑和政策指向并未发生实质性变化，物业服务行业应当以大视野谋划大格局，提升发展理念，充分意识到这是为贯彻落实党中央、国务院“六稳”、“六保”工作任务，进一步扩大内需特别是有效促进消费，推动经济供需循环畅通的国家策略；物业服务企业应当以大项目推动大发展，搭建智慧物业平台，对接各类商业服务，构建线上线下生活服务圈，满足居民多样化生活服务需求。

▍问题8：如何理解小区维修养护问题？政府是否正在推动提高维修资金利用率，从而避免老旧小区设施设备不断老旧？政府具体有哪些举动？您觉得提高维修资金利用率，有助于小区业主满意度提高吗？

答：

1）住宅专项维修资金是物业的“养老金”。随着住宅使用年限增长，动用专项维修资金维修、更新及改造房屋共用设施设备的需求也在上升。为提升维修资金使用效率，新生效的《民法典》在《物权法》第76条基础上作了修改完善：一是将使用建筑物及其附属设施的维修资金单列一项，并降低通过这一事项的表决要求。二是适当降低业主作出决议的门槛。而《十部委通知》在此基础上进一步提出几点意见，一是倡导简化维修资金使用流程。二是涉及到电梯、水泵、消防设施故障和外墙防水损坏等安全隐患的紧急维修应遵循特事特办，急事急办的原则处理。三是探索在物业费列支范围之外，使用维修资金购买电梯安全责任保险。

2）提高维修资金利用率，将有助于提高住宅区业主满意度，进一步增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。

▍问题9：如何解决部分物业管理项目，尤其是老项目盈利空间小，甚至是亏损的问题？协会是否支持在公平公开，质价相符的情况下，推动一部分项目价格动态调整？您认为政府对此态度如何？

答：

1）近年来，不断攀升的人力成本、能源和物料价格和始终不变的物业服务收费价格之间的矛盾已成为制约物业行业良性发展的重要因素。老旧小区物业费收不抵支现象尤为突出。物业行业协会要监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则，供业主和物业服务企业协商物业费时参考。引导业主与物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式。物业服务价格实行政府指导价的，由有定价权限的价格部门、住房和城乡建设部门制定并公布基准价及其浮动幅度，建立动态调整机制。

2）《十部委通知》提出完善物业服务价格形成机制。住宅小区物业管理服务收费和停车场停车服务收费均已挪出政府定价目录，属于政府指导价或市场调节价的管理范畴，而《北京市物业管理条例》更是明确了住宅物业费只适用于市场调节价范围。针对物业费调价难这一突出问题，《十部委通知》提出可根据服务标准和物价指数等因素动态调整，这一规定为加快形成“质价相符”的物业服务费价格形成机制和动态调整机制提供了政策依据。

▍问题10：整治市场乱象是否意味着打击物业管理公司？您认为政府一直以来支持物业管理行业健康发展的态度是否发生了方向性变化？

答：

1）整治市场乱象行为是有益于整个物业行业的。从短期来看，此举似乎给物业服务企业带来了更多的监管压力，压缩了个别物业服务企业的发展空间，但从长期而言，能够净化物业管理市场、规范物业管理行业，从而形成优胜劣汰的长期可持续性发展格局，利好头部企业和腰部企业。

2）强化物业服务监督管理不代表政府支持物业管理行业的态度发生方向性改变，正是显现了政府推动物业管理行业健康发展的决心。未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息；超出合同约定或公示收费项目标准收取费用；擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益；物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目。这些整治重点都是物业管理行业中积重难返的典型问题，也是业主意见较为集中的民生问题。根除弊端才能丢掉包袱健康发展，严管与厚爱相结合是政府部门支持物业行业良性发展的具体抓手。

▍问题11：如何看待物业管理公司在抗击疫情中发挥的作用？在全国疫情散发的背景下，物业管理公司下一步应该如何配合政府做好抗疫工作？

答：

1）2020年春节，新冠肺炎病毒突袭而至，疫情来势汹汹。在疫情期间，全国20多万家物业服务企业、1000多万物业人与广大业主一起，进行了一场惊心动魄的社区抗疫大战，经受了一场艰苦卓决的历史大考，取得抗击新冠肺炎疫情斗争重大战略成果。在疫情防控工作中，物业服务企业面临着防控物资短缺、采购渠道不畅，防控成本激增等经营困难，以及应对多头管理、防控职责不明、防控授权不足、防控任务过重、防控权责失衡等管理困难。令人欣慰的是，中央及地方支持性政策及时到位，行业协会相关业务指引陆续出台，为抗疫中的物业服务人提供了暖心保障和坚强后盾。

2）“治疗一线在医院，防控一线在社区”，物业服务企业在社区疫情防控中发挥了至关重要的作用，也获得了行政部门和广大业主重新认识和高度评价。

3）下一步，物业服务企业应深刻认识疫情防控工作的复杂性和长期性，坚决杜绝松懈麻痹思想，慎终如始地绷紧疫情防控这根弦。在政府部门指导下，从严从实从细落实常态化疫情防控措施，齐抓共管织牢织密疫情防控网。