观点直击 | 保利置业张炳南：行业整体毛利率水平下降是趋势（实录）

原标题：观点直击 | 保利置业张炳南：行业整体毛利率水平下降是趋势（实录） 来源：观点

“我们认为房地产行业还没有真的到了前景这么暗淡的时候。”

观点地产网 政府对房地产市场调控持续，房企为应对市场环境的改变而不断变阵。

8月26日，保利置业集团董事会主席张炳南于线上业绩会上指，从目前中国城市化水平来讲，认为中国房地产依然存在着结构性的机会，集团会持续通过资源结构的优化和拿地的多元化来控制拿地的成本，为股东提供长远而稳定的回报。

保利置业当日公布截至今年6月底止中期业绩，营业额140.74亿港元，按年升8.4%；纯利16.63亿港元，按年升100.8%；每股盈利45.42港仙，不派息。同期，集团合约销售面积约179.2万平方米，合约销售金额约313亿元，完成全年销售目标620亿元之50%。每股账面资产净值为10.10港元，较去年年底增长4.4%。

保利置业董事会主席张炳南于同日下午连同董事总经理王健、董事副总经理叶黎闻、副总经理万宇清、副总经理刘忱及财务总监潘治平出席线上业绩会为投资者及媒体解答业绩及行业上的问题。

调整资源结构

“大家都知道从去年到今年包括对房企三条红线的要求，包括对金融机构涉房贷的两条红线以及工地的政策落地执行，导致行业政策偏紧，上半年整体市场竞争仍然十分激烈。”万宇清提到近期的市场情况。

而王健亦提到近期关于土地出让政策的调整的传言，坦言不管是网络还是民间的传言，如果属实，主要是控制房价的同时要求溢价率不要太高，他认为是好事，避免无序的竞争。

而张炳南亦作出补充，集团坚定地拥护中央关于房子不炒的政策，坚定拥护中央对于房地产市场的调控政策。对中国经济未来还是有充分的信心，中国人口基数大，经济增长韧劲足，他认为中国经济从中长期来讲，中国依然是全球增长最快的大的经济体之一，给房地产市场提供了稳定发展的环境。同时从目前中国城市化水平来讲，认为中国房地产依然存在着结构性的机会，所以对中国房地产市场中长期还是看好的。

为了应对市场情况的改变，保利置业过去两年一直调整资源结构的储备，把投资资源投向长三角和大湾区。集团长三角、大湾区权益土储比重于今年年初已经提高到34%。

王健指，未来继续会在大湾区寻找更多的机会，加强大湾区城市布局的力度。截至6月底，集团在大湾区土储大概占600多万平米，认为大湾区其他城市还有机会，集团会审慎研判，积极寻找机会。

“选择地区时要确定产业和人口的流入，这些地区销售会有稳定的支撑，这些地方消费能力比较强，市场需求亦比较稳定。从货量结构上来讲，公司坚定以可以快周转住宅为主，坚定地按照多元化拿地方法来做的，今年1-7月获取的几块土地有一半是通过非招拍挂渠道获得的，这和去年土地获得的比例也是差不多。”张炳南解释。

张氏亦指，除了关注招拍挂市场的机会，集团会持续关注产业导入、旧城改造、合作拿地等方法，持续通过资源结构的优化和拿地的多元化来控制拿地的成本。

利润率与负债

王健补充，公司目前现金流充裕，超过400亿港元，上半年权益销售差不多240多亿，如果按照全年450亿-480亿元来计，下半年应该还有120亿左右的拓展额度。而开发周期从拿地开始平均来算为8-10个月，对比置业早期水平还是提高30%、40%，未来会进一步加强管理及逐步提升。

另外，行业利润下跌基本已成为普遍的现象，但集团至今年6月底的毛利率为37.9%，比去年同期的37.6%录得轻微上升。不过长远而言，张炳南认为行业整体毛利率水平下降是确定的趋势。

王健称，公司目前的毛利率还维持在比较高的水平，上半年出售一间合营企业而增加了3亿港元的利润收益。而今年上半年合营公司贡献和少数股东权益占比去年同期表现较好，有些历史项目毛利率仍处于较高水平，所以录得核心净利润同比有50%多的增幅。惟预期在未来的一段时间，行业的毛利率整体趋势还是会继续下降，已售未结毛利率水平预期在25%至26%左右；而在今年上半年的土拍结构，在现有的现价和土地竞拍的政策下，利润率还是下降的趋势。

至于集团债务结构方面，集团于期内现金下降至332.89亿港元和净负债率上升至124.4%。

张炳南解释，主要因为于6月30日的节点，公司动用了100多亿元的现金参与了几个重要城市的土地竞拍，作为保障金。但这些款项在7月初的时候已经回到公司账目上，去除这个影响，公司的总现金比2020年底略有增加。三条红线的指标全部有所改善，并且料在今年年终净负债率可小于1。

刘忱亦指，从中长期公司希望净负债率水平可以回落到70%至80%附近。另外也会控制总的借贷规模，通过加快销售和去库存，争取更快的现金回笼，在保障产品和有质量的情况下，通过技术和管理，压缩工程和费用等企业成本，加大运营和开发周期管理，保障项目的尽快结转。希望通过两方面的努力，集团净负债率在一定时间回落到健康和平稳的水平。

以下是保利置业集团有限公司2021年中期业绩发布会问答实录：

现场提问：按上半年销售情况和去化率的水平，公司对今年全年和明年销售指引方面有没有更新？

万宇清：大家都知道从去年到今年包括对房企三条红线的要求，对金融机构涉房贷的两道红线以及“两集中”的供地等政策落地执行，导致整个行业资金偏紧，各个房企在销售和回笼这块加大了力度，上半年整体市场竞争还是很激烈的。

在这种情况下，保利置业上半年完成合约销售313亿，权益是239亿，权益占比76%，完成全年620亿目标的50%，而且同比增速达到60%，这个增速得益于两个方面，一是集团整体加快了开发速度，不断在提高周转，现在拿地基本上可以保障8-9个月实现供货，上半年有些项目在去年拿回来以后，有好几个项目6个月左右供货，这是为销售供货提供保障。二是上半年加大销售区划的力度，上半年新货的供应有330亿，销售将近200亿，去化率达到60%，旧货450亿，去化30%，旧货区划下一步还要继续加大力度。

下半年，可售货量只有920亿，其中新货450亿，包括陆续推出10个新盘，里面有60%的货量，60%以上是在长三角、珠三角，加上武汉、南宁和济南，整体供货达到新货的80%，所以我们对下半年销售还是有信心的，希望能超额完成全年620亿的目标。

现场提问：想问一下公司上半年业绩增长的主要的原因以及中长期毛利率展望水平？

王健：一方面公司目前的毛利率还维持在比较高的水平，上半年出售了合营公司，就是在上海的写字楼，和山东黄金合作的山金保利广场项目，增加了3亿港元的利润收益。另外，今年上半年合营公司贡献和少数股东权益占比的情况，比去年同期要好一些，有些历史项目毛利率水平还比较过，所以录得核心净利润同比有50%多的增幅。

对中长期毛利率的展望，预期在未来的一段时间，行业的毛利率整体趋势还是会继续下降，已售未结毛利率水平在25%、26%左右，看今年上半年的土拍结构，在现有的现价和土地竞拍的政策下，利润率还是下降的趋势。

现场提问：政府对于行业的调控措施持续，请问集团对于行业未来会有什么看法？

张炳南：首先公司坚定地拥护中央关于“房子不炒”的政策，坚定拥护中央对于房地产市场的调控政策。基于几个方面：

第一，我们对中国经济未来还是有充分的信心，中国人口基数大，经济增长韧劲足，我们认为中国经济从中长期来讲，中国依然是全球增长最快的大的经济体之一，给房地产市场提供了稳定发展的环境。

第二，从目前中国城市化水平来讲，我们认为中国房地产依然存在着结构性的机会，所以我们对中国房地产市场中长期还是看好的。

现场提问：集团会不会调整资源结构储备？另外，发展多元化拓展渠道方面的成效如何？

张炳南：从公司的调整资源结构的储备，实际上是公司这两年一直在做的事，我们更多把公司投资资源投向长三角和大湾区，这是公司投资的核心以及内地已经布局二线城市核心地区，这是从区域来讲。

这些地方的选择是要确定产业和人口的流入，这些地区销售会有稳定的支撑。从货量结构上来讲，公司坚定以可以快周转住宅为主，这是从公司的资源结构上，刚才这位朋友也问到会不会发展多元化拓展渠道，事实上刚才我和王健先生的介绍里也讲到了，公司这几年是坚定地按照多元化拿地方法来做的，今年1-7月获取的几块土地有一半是通过非招拍挂渠道获得的，这和去年土地获得的比例也是差不多的，除了关注招拍挂市场的机会，我们会持续关注产业导入、旧城改造、合作拿地等方法，公司会持续通过资源结构的优化和拿地的多元化来控制拿地的成本，为股东提供长远而稳定的回报。

现场提问：针对当前三条红线的监管要求，集团未来在降负债、债务结构调整方面有没有什么具体的计划？

刘忱：从中长期公司希望净负债率水平可以回落到70%到80%附近，政府坚定“房子不炒”的政策和决心，推动房地产金融和实体经济的均衡发展，从企业层面，我们也是积极响应，也是在努力实现平衡发展和风险，实现中长期可持续经营。实现“十四五”目标，我们在投资端要保障稳定的资金投入，提高投研能力、运营能力和产品竞争力，确保每一笔投资实现有回报、快速回笼和合理利润空间，通过加速运营的周转，提高资金回笼。

另外，我们也会控制总的借贷规模，通过加快销售和去库存，争取更快的现金回笼，在保障产品和有质量的情况下，通过技术和管理，压缩工程和费用等企业成本，加大运营和开发周期管理，保障项目的尽快结转。希望通过两方面的努力，公司净负债率在一定时间回落到健康和平稳的水平。

现场提问：近期土地集中供应政策有所调整，想问一下管理层的看法，下半年置业的拓展计划是怎样的？目前公司平均的开发周期是怎样？

王健：这个问题是最新的一个问题。关于土地出让政策的调整，确实有些传闻，不管是网络还是民间的传闻，如果属实，主要是建设部的那个文件，在降房价的同时实际上限制一定地价的上涨，要求溢价率不要太高，给房企留出一点盈利的保障，我们觉得是好事，避免无序的竞争。

目前公司现金流还是比较充裕的，超过400亿港币，保障金也退回来了，现在可以用于投资的资金还是比较充足的，上半年权益销售差不多240多亿，如果按照全年450亿-480亿来计算，权益拿地的额度可以接近200亿，和年初预计的210亿也差不多，下半年应该还有120亿左右的拓展额度。这是我们目前掌握的测算数据。原则上仍然侧重在长三角、大湾区和一些重点的省会城市，其他城市要看项目的情况，补充有确定性利润、高周转的普通住宅项目，确定性利润未必利润率高，但是收益比较确定的项目。

现在的平均开发周期，土地都是以招拍挂为主，平均的开发周期从拿地到开盘平均来算8-10个月，对比置业早期水平还是提高30%、40%，以后我们会进一步加强管理，逐步提升。

现场提问：想问一下公司未来城市布局的计划。

王健：公司投资重点从2019年开始，明显倾斜在长三角和大湾区，2018年底长三角、大湾区权益土储不到30%，26%-28%左右，今年年初比重已经提高到34%，当然要改变土储结构，因为这些土储一方面在土地储备，一方面我们也在快速消耗经济比较活跃、购买力比较强的城市储备，这些地方消费能力比较强，市场需求比较稳定。在这些城市的布局中，2019年投资的宁波湖光印的项目，单个项目一年能够区划达到40亿，所以市场实际上非常好。

去年和今年，我们在苏州周边昆山、太仓、常州加强了投资，有个别单个城市能级全年房地产销售额突破千亿，比一些省会城市容量还更大，所以我们关注度始终是这些城市，未来还会继续关注这些地方。

上海是保利置业的总部，环上海周边也是公司覆盖的重点。同时在大湾区正在寻找更多的机会，大湾区城市布局的力度还不够，我们还在寻找拓展和发展的机会。截至6月底，公司在大湾区土储大概占400多万平米，占公司总土储21%，我们觉得大湾区其他城市还有机会，我们会审慎研判，积极寻找机会。

现场提问：公司在香港项目的发展情况包括对香港楼市的前景怎么看？

潘冶平：关于香港项目方面，龙誉项目基本售罄，屯门臻誉项目，销售也超出我们预期，对于香港楼市的回暖还有市场的流动性比较充沛。今年6月底，我们可售大概有12套别墅，我们会看市场情况，争取最优价的出售，目前还没有安排贷款。

具体的6553和油塘项目还在施工阶段，顺利分别会在明年和后年退出市场。考虑到本地中长期供需结构，香港经济社会的发展优势和来自中央政府的支持，我们有信心坚持在香港地区投资发展，也希望保利置业可以为香港市民提供更好的、优质的服务。

现场提问：公司现在对股价表现是否满意，是否考虑股价维护措施？

张炳南：今年上半年受到各个方面包括市场、环境、同业有负面消息的影响，整个行业的估值确实是到了很低的起点，从经营的基本面来讲，包括刚才也讲对这个行业还是有信心的，对中国经济还是有信心的。我们认为房地产行业还没有真的到了前景这么暗淡的时候，上半年在分派2020年末期股息的时候，保利置业的第一次采用了以股代息的分配方式，我也提醒大家注意的是大股东中国保利集团看好和支持保利置业的发展，中国保利集团有接近一半的分红是使用代息股份的方式领取的，为什么没有更多的比例？主要是考虑不想过分摊薄小股东的利益，在这次分派后，中国保利集团及其关联公司在保利置业持股比例上升0.7个百分点，反映出大股东对公司未来是持续看好的。

我们也关注到同业在二季度有一些股价维护的措施，我们也会积极地去评估这些措施的有效性，以及这些股价维护措施和公司长远发展之间的关系，我们会认真评估回顾这些措施的成果，公司从今年开始会在市值的维护方面，我们会力争做得更好。