红星地产“骨折价”卖身远洋 车建新走的决绝
出品：大眼楼管
作者：肖恩
行业洗牌阶段，舞台上的玩家上上下下，这一次“断舍离”的是车建新和他的红星地产。
7月18日，远洋集团控股有限公司发布公告表示，远洋集团、远洋资本与红星美凯龙控股正式签署协议，通过平台公司天津远璞以人40亿元获取红星地产70%股权。三方将有效持有重庆红星美凯龙企业发展有限公司35%、35%、30%的股权，共同推进红星地产的后续开发与经营。
净资产167亿对价仅57亿 车建新走的拒绝
红星地产全称上海红星美凯龙房地产集团有限公司，成立于2009年。红星地产的大股东为上海红星美凯龙企业经营管理有限公司，握有97%的股份，再往上一级就是此次股权交易的标的公司重庆红星美凯龙企业发展有限公司，与A股上市的商业地产公司红星美凯龙家具集团股份有限公司，均为红星美凯龙控股旗下的兄弟公司。
通过股权层层透视，红星美凯龙控股集团有限公司董事长车建新为红星地产实控人，占股61%。
根据公告，此次转让的资产包括三大类，住宅、商业和物业。合计91个项目中，住宅建筑面积2017.1万平方米，商业建筑面积625.2万平方米，分布在北京、环渤海、华东、华南、华中、华西等区域。
这次买下的住宅项目70%分布在上海、苏州、长沙等一二线城市，货值在千亿左右，预计未来几年能每年为远洋贡献新增的300亿左右销售业绩。而21个商业，同样大部分在一二线城市的核心地段，目前当中只有3个开业了，未来两年要开业十几个。最后一部分就是远洋买下100%股权的物业板块，红星地产的物业管理平台也将按照账面净资产的价格转让。
公告披露显示，截至2020年底，红星地产总资产约1000亿元，其中存货逾600亿元、现金90亿元、预收账款近500亿元、有息负债168亿元、净资产167亿元。
167亿元的净资产，相较于40亿元对价70%股权的估值看，远洋集团的出价打了3.4折。
住宅、商业、物业，一个不留，创业12年后“骨折价”脱手，车建新走的决绝。
江湖再无红星地产
事实上，车建新计划脱手红星地产，至少有半年多了。从去年12月起，在远洋集团执行总裁王洪辉与车建新交涉，双方就确定了要合作，相关实际交割工作从今年3月开始逐步实施。
3月29日，远洋资本战略入股重庆红星企发（红星地产母公司，及此次标的公司）获得18%股权，股权转让对价为10.3亿。此外，3个月里，王洪辉带队，对远洋地产进行全面尽调，在6月2日以23.12亿元收购红星美凯龙旗下7家物流地产。
6月28日，远洋资本与红星美凯控股龙已签订含债权在内的资产包收购框架协议，包含债权在内的资产包收购总价约200亿左右，具体内容有待官方公布。据悉，已经在合作的新项目，将来备案名字都不用“红星”IP，统一用“远洋”了。
事实上，红星地产的账面财务状况并不差。资产层面，约1000亿元的总资产中，有存货600亿，现金90亿；负债中，预收款500亿，有息负债168亿。粗略净负债率仅为46.7%，整体杠杆率并不算高，且土储分布城市能级较高，毛利率可达到25%至30%，于2020年，红星地产结转净利率达到15%。
尽早脱手相对优质的资产，这或与车建新近几年坚持走“轻资产、重运营、降杠杆”的发展道路有关。据Wind数据显示，此次交易标的公司重庆红星企发，2020年底负债额达1021亿元，有息负债约214.8亿元，三项监管指标也基本在红线附近徘徊。
但在进一步实现聚焦家居主业的过程中，仍需要更多的资金投入，对于车建新来说，或许着眼长远的家具运营业务似乎更值得下注。
红星美凯龙家居并非“轻资产”
尽管红星美凯龙家居走的是“自营+委管”双轮驱动的模式，但车建新宣称轻资产“委管”才是公司重点发展的对象。可事实并非如此，美凯龙继续在重资产的道路上前进。
截至今年1季度末，公司经营了93家自营商场，并通过战略合作经营12家家居商场，还有271家委管商场。此外，公司以特许经营方式授权开业66家特许经营家居建材项目。
相较于半年前，自营商场增加了4家，委管商场增长加了16家，相较于万达全面轻资产化，美凯龙的自营商场增长依然较快，并仍有24家在筹建的自营商场。
截止1季度末，公司投资性房地产额度已达到950.44亿元，相较于去年同期同比增长10%，占总资产比重高达70%，可见红星美凯龙的资金大头全部沉没在自持物业上了。
往回看，红星美凯龙账面货币资金由2017年的106.27亿元的高点逐年下降至2020年的65.11亿元，下滑约40%。红星美凯龙的总债务更是达到420亿元，相较于2017年的261.19亿元，增长60%。与此同时，2020年末的短期债务达到153.45亿元，短期债务远超公司的账面资金，全年经营活动现金流净额仅有41.6亿元，偿债压力巨大。
自持物业沉没资金是一方面，回报率低则是更加值得车建新关注的。
截止去年底，无论是自营商场还是委管商场，出租率均超过90%，但家居商业服务业收入仅为102.6亿元，相较于950.44亿元的自持物业来说租金回报率为10.8%，扣除相关税费后，收益率并不可观。
出售红星地产输血家居业务，或可以缓解当前流动性紧张的局面，但长期看，仍需要关注业务自身的内在造血能力。
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