一文读懂地产并购融资现状
2021年末以来，监管政策支持通过并购融资化解地产行业风险，截至2022年3月末并购融资规模（含计划发行）合计超2,000亿元，主要包括金融机构发行房地产项目并购债券、银行为房企提供并购融资授信、房企发行并购债三种模式。在资金使用方面，主要呈现以下特点：一是房企发行并购债所募集资金仅部分用于并购资金或偿还并购贷款；二是部分房企发行的并购债投向为非出险房企优质项目；三是房企并购项目以更为熟悉的自身合作开发项目为切入点。
长周期看，房地产行业虽然已过黄金期，但未来仍有较大体量的需求，考虑到出险企业中不乏持有大量位置优越、市场需求良好资产的企业，我们认为，地产并购融资对当前行业的影响如下：一是有助于盘活困难房企优质项目，保证项目顺利交付，提振购房者信心，助力销售端回暖；二是有利于优质房企拓宽融资渠道并加速行业洗牌；三是地产并购融资有可能会成为化解行业风险的重要抓手。
2021年下半年以来，多家民营地产企业因流动性危机出现商票借款逾期、资金断裂、债市违约等信用风险事件，其中不乏持有大量位置优越、市场需求良好资产的房企。鼓励房地产行业开展收并购，一方面可以为当前困难房企注入流动性支持，缓释行业风险，另一方面随着行业进入低增长阶段，收并购有利于行业有序出清、促进行业健康发展。基于上述原因，2021年12月人民银行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（以下简称“《通知》”），鼓励房地产领域的并购融资，之后多家金融机构、企业参与到地产并购融资中，截至2022年3月末，地产并购融资规模已超过2,000亿。参与并购融资的主体有哪些？并购融资有哪些模式及特点？并购融资将对地产行业产生哪些影响？本文将为您一一解答。
一、 地产并购融资相关政策
从2021年12月开始，监管部门鼓励通过并购融资推动地产行业风险化解。12月10日，银行间交易商协会举办房企座谈会，表示将优先支持用于并购及项目建设的债券注册发行。同日，人民银行和银保监会联合发布《通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务、支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购，同时鼓励银行业金融机构积极为并购企业发行债务融资工具、并购融资顾问等提供服务，并鼓励银行业金融机构投资并购债券、并购票据等。12月末，央行金融市场司司长邹澜表示，房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。2022年1月，并购贷款不计入“三道红线”相关指标的举措也为优质房企进行收并购打开了空间。
二、 地产并购融资主要模式及特征
（一）地产并购融资主要模式
目前地产并购融资主要有三种模式：金融机构发行房地产项目并购债券、银行为房企提供并购融资授信、房企发行并购债券等，截至2022年3月末三种模式并购融资规模合计超2,000亿元。
1、金融机构发行房地产项目并购债券
2022年开年以来，在政策推动下，多家金融机构进行或拟进行房地产并购融资债发行，发行规模从几十亿元到百亿元不等。浦发银行于2022年1月完成其50亿元金融债券的发行，是金融机构发行的首单房地产项目并购债券，此后广发、平安、上海银行等陆续进行了并购债注册发行。1月末，金融监管部门召集几家全国性AMC开会，研究AMC按照市场化、法治化原则参与风险房企的资产处置、项目并购及相关金融中介服务，3月，东方资管、长城资管两家AMC也拟进行并购融资债的发行。与此同时，发行的债券金额较前期也有所增加。
2、银行为房企提供并购融资授信额度
随着银行与房企签订战略协议进程加快，截至2022年3月末，房企获得来自银行的并购融资授信额度已达1,640亿元，是当前三种模式中更为主流的模式。从参与的金融机构来看，招商银行最为活跃，不仅最早介入且目前已经给予房企并购融资授信540亿元。从获得授信额度的主体看，已由初期的央企逐步扩展到优质民企，碧桂园、美的置业和旭辉集团等均获得了银行并购融资授信。
3、房企发行并购债券
2022年一季度，已有招商蛇口、建发房地产和中国铁建房地产3家房企成功发行并购债券，此外，首开股份、绿城房地产、华侨城股份等房企也在注册发行债券的流程中，不过上述主体均为国资背景的地产企业，暂无民企发行并购融资债。
（二）地产并购融资资金使用特征
截至一季度末，参与地产并购融资的房企以国企央企为主，尤其在并购债券发行方面，尚无民企地产参与。从资金使用的角度看，参与并购融资的房企态度也较为谨慎。
一是房企发行并购债所募集资金仅部分用于并购资金或偿还并购贷款，其余资金多用于偿还自身债务或满足日常经营需要，比如首开股份拟发行的60亿元小公募中36.80亿元将用于偿付已发行的公司债券回售本金，剩余23.20亿元用于偿还其他有息负债或项目兼并收购等监管允许的用途；
二是部分房企发行的并购债投向为非出险房企优质项目，例如招商蛇口将并购用途的全部募集资金投向一旧改项目（上海虹口区17街坊旧改项目），该项目为上海地产和上海虹口区合作改造的首个旧改项目，占地面积约3.73万平方米，上海地产当前经营及财务表现均较稳健，非出险企业；
三是房企并购项目以更为熟悉的自身合作开发项目为切入点，例如美的置业频繁接盘整合“纾困”，收购包括花样年、雅居乐、正荣地产、金科地产等困难房企项目，但均为美地置业合作开发项目。
三、 地产并购融资的影响
1、并购融资有助于盘活困难房企优质项目，保证项目顺利交付，提振购房者信心，助力销售端回暖
困难房企存在因融资无法顺利接续而导致项目停工、延期交付甚至烂尾的风险。优质地产企业通过并购融资收购困难房企优质项目，可以盘活存量项目，保证项目建设进度和及时交付，消除购房者对项目烂尾的担忧，提振购房者信心，助力销售端改善。
2、有利于优质房企拓宽融资渠道并加速行业洗牌
近两年房地产行业的调控一直致力于遏制行业的无序扩张，2019年以来房地产贷款余额增速下滑、地产信托收缩、债券以借新还旧为主，尤其“三道红线”推出后房企融资扩张速度明显受限。并购融资不计入“三道红线”，将有利于拓宽优质房企的融资渠道，在行业低增长阶段增强其承接出险房企优质项目的意愿和能力。长周期看，房地产行业虽然已过黄金期，但未来仍有较大体量的需求，在当前市场环境下，优质房企通过收并购方式以相对有利的价格获得优质项目，从而增加项目储备、提升规模和市场地位，这将加速行业的洗牌。例如，新希望地产2022年3月末以1.55亿元收购正荣地产广东佛山项目51%的股权，按照未售货值计算项目折价约5折。
3、地产并购融资有可能会成为化解行业风险的重要抓手
截至2022年3月末，并购融资规模（包含拟发行的）超2,000亿元，相较于出险房企债务体量而言（2021年出险房企债务规模约2.5万亿），并购融资规模仍然有限。不过，政策调控的调整以及市场情绪逐步修复和销售回暖，未来将会有更多的银行、AMC以及优质地产企业加入地产并购融资的行列当中，并购融资有可能会成为化解房地产风险的重要抓手。
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