泰禾挺过来了？
出品：新浪财经上市公司研究院
作者：大眼楼管/肖恩
11月1日，一个名为“泰禾丽景家园”的公众号发布消息称，泰禾北京院子二期项目即将复工复产。并称北京市住建委、朝阳区政府正式签批了项目的复工复产方案，原总包单位中铁建工协调退场，与新总包单位北京城建集团签署了项目施工总承包协议。
文章还表示，10月27日，在朝阳区住建委的主持下，北京院子二期召开了复工推进会，这或预示着项目的复工已进入实质流程。
经大眼楼管查看，此公众号的主体虽为个人，但是公告后的署名为北京泰禾锦绣置业有限公司。2017年，泰禾集团下属公司张家口鸿运房地产开发有限公司以59.6亿元拿下北京院子项目地块，其后土地持有人就变更为现在项目开发商北京泰禾锦绣置业有限公司，同样为泰禾集团的全资子公司。
截止发稿，在主流媒体均已报道的情况下，并未见北京市政府、朝阳区政府和建委辟谣，泰禾集团及锦绣置业也未有澄清，也无维权业主的否认，因此我们认为这条消息大概率是真的。
随着泰禾北京院子二期的复工复产，我们要问：泰禾集团活过来了吗？
黄老板自己都忙着撤资
近日，深交所对泰禾集团及黄其森给予通报批评处分，究其原因是未能及时公告合伙人撤资此类对于公司资产、负债、权益有重大影响的事项。
其一，泰禾4月份公告的泰禾集团下属企业嘉兴晟昱股权投资合伙企业（有限合伙）的LP嘉兴焜昱将其实缴出资69亿元单独减资。减资后，本就欠一屁股债的泰禾账面并没有钱可以退还给该LP，因此采取了“股转债”的手法，由此泰禾又新增一笔债务。
此后， LP嘉兴焜昱将此笔债权转让给中城建设完成撤退，此后泰禾集团与中城建设的债权、债务相互抵消63.8亿元。也就是说，中城建设对于泰禾集团的债务几乎全部“还”给了LP嘉兴焜昱，让其顺利完成了撤资的操作。
查看该LP嘉兴焜昱的股权构成，其背后黄其森占股95%，而黄其森及其一致行动人在泰禾集团的占股也才60%左右。因此，在当前泰禾集团资金紧张的情况下，黄老板这笔撤资似有“自己先跑”的嫌疑，而上市公司的中小股东要承担的剩余债务比例将加大。
其二，今年3月，泰禾集团及其子公司与相关方签署关于上海新江湾项目、深圳坪山项目和上海顾村项目合作终止协议，本次终止合作预计产生亏损约4.21亿元。
此三个项目均是泰禾集团在2016、2017年与信达地产的项目合作，撤资后分别产生了1.72亿元、0.59亿元、1.9亿元的亏损。此三个项目是2015、2016年拿的地，到今年过去了五六年，泰禾非但没有享受到地价及房价上涨的红利，反而亏损了4.21亿元。
两项如此匆忙的撤资，也侧面反映出泰禾至少截止到今年上半年并没有变得好过。
欠债已近500亿
时间来到了9月底，泰禾三季报显示，公司前三季度实现营业收入仅剩下15.82亿元，同比惨淡的2020年仍下降43.65%，持续净亏损7.62亿元，亏损同比减少61.36%。预计今年泰禾或也难逃亏损，因此也可能面临ST的风险。
克而瑞数据显示，上半年泰禾的销售未进TOP200，而TOP200的门槛是28亿。半年报显示泰禾上半年将预售和退款的金额算在一起，金额不足4亿，基本等于没有销售。而租金及服务收入合计仅5.5亿元，对于公司庞大的债务来说，不足10亿的回款可以说是“杯水车薪”。
截至三季度报告期末，泰禾手里的钱只剩下19.21亿元，而已到期未归还借款金额已经达到了496.88亿元，应付利息就达到136.97亿元，基本处在利滚利的状态，一年内到期的非流动负债为538.94亿元。
泰禾集团目前的股权也基本全部处于被质押的状态，股权也全部被冻结，此前8月因为被法院强制执行而被动减持比例达到1%。目前看，泰禾的债务问题仍未有实质性的进展。
保交付成头等大事
目前的情况，泰禾是很难再融到资金进行“借新还旧”了，消化现有资产成为泰禾最根本的出路，即使寻找投资人，对方看的也是公司目前的资产情况。
截止上半年，泰禾的土地储备建筑面积为3239.91万平米，这和2019、2020年年报中几乎一样的。泰禾这两年的资产几乎是“烂”在账面上了，没有新增，也难以去化。
在经历了恒大、花样年、当代置业、华夏幸福等企业的资金困局后，当前任务的大方向主要保交付，泰禾的项目也不例外。
正如“泰禾丽景家园”的公众号所述，北京院子2期项目是在北京市、朝阳区政府和建委的推动下，才能在停工近2年后看到复工的曙光。这对于已付款的业主来说，保交付才是最大的利好，这是民生问题。
如文中所述，目前泰禾在十几个城市陆续实现交付，但公司目前在开发的项目坐落在30个城市，因此泰禾的复工复产情况只是局部的，并未有全面复工复产迹象。从去年7月万科签署框架协议后，一年多了万科入股的事情并无实质进展。没有活水流进来，泰禾“烂”在账面上的资产是很自行难消化的，复工复产也只是权宜之计。
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