鸿坤地产“19鸿坤01”债券遭9成投资人抛弃 转售前景或不明朗
出品：新浪财经上市公司研究院
作者：大眼楼管/肖恩
11月23日，北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（下称“鸿坤地产”）发布关于北京鸿坤伟业房地产开发有限公司2018年公开发行公司债券停牌的公告。称由于发生对债券交易产生重大不确定性的事项，停牌是为保证公平信息披露，维护投资者合法权益，涉及债券分别为18鸿坤01、18鸿坤03、19鸿坤01。
尽管鸿坤地产公告中并未明确是由于何类重大不确定性事项，但大眼楼管梳理发现，近期鸿坤地产的“19鸿坤01”债券的投资人在最后2年的回售权方面，几乎全部选择了回售。投资人用脚投票使得鸿坤地产不得不进行转售而寻找新的投资人，而在目前的大环境下，转售存在不确定性，因而鸿坤大概率是由此停牌存量债券的。
超90%的投资人选择退出“19鸿坤01”
Wind数据显示，当前鸿坤地产的存量债券仅有3只，即前述停牌的3只债券，票面利率均为7.5%，存量总额约9.2亿元人民币。其中，“18鸿坤01”、“18鸿坤03”剩余期限分别为0.885年、1.0685年，在剩余一年左右的存续期内，中间并无赋权（回售权、赎回权等），因此目前并无特别事项。
数据来源：Wind，公司公告
而在2019年11月发行的“19鸿坤01”，其期限为4年（2+1+1），第三年及第四年投资人拥有回售权，第一个行权日为2021年11月22日，下一个行权日为2022年11月22日。
此前，鸿坤地产发布公告称决定将“19鸿坤01”第3年的票面利率维持不变，即维持在7.5%的水平。在没有提高融资成本的情况下，以至于截止登记日，投资人选择回售的金额达到了3.1798亿元，相较于3.4亿元的存量规模，回售占比高达92%。
克而瑞数据显示，10月房企境外融资成本高达11.75%，环比上升3.66个百分点，境内融资成本3.48%，环比下降0.01个百分点，这主要是由于新增融资多是头部稳健房企的低成本融资为主所致。
数据来源：Wind，CRIC
鸿坤地产在没有提高融资成本的情况下，遭到投资人用脚投票也不足为奇。鸿坤不得不进行转售而寻找新的投资人，在2021年11月22日至2021年12月17日鸿坤地产须全力积极筹措资金，以保障债券投资者合法权益。
短期流动性紧张 转售前景或不明朗
债券年报数据显示，2020年底，鸿坤地产的剔除预收款后的资产负债率约为69.32%，净负债率为91.66%，现金短债比约0.65，其中现金短债比“三道红线”踩线。
鸿坤地产存在明显的短期流动性风险，鉴于此，联合资信在维持鸿坤地产主体长期信用等级为AA的情况下，将评级展望调整为负面。熟悉国内外评级机构以往评级的历史的投资人，可能明白能让一家内资评级机构展望为负面是一件不太容易的事。
数据来源：Wind，联合资信
时间来到今年年中，鸿坤地产账面货币资金为30.4亿元，而同期的短期借款、一年内到期的非流动负债分别为10.18亿元、25.81亿元，此外，还有高达23.66亿元的应付票据，鸿坤地产短期存在较大的偿付压力。进入下半年，前述3只债券均将进入短期负债，现金短债比这一指标将进一步恶化。
在当前现金流极容易断流的情况下，鸿坤的“转售”本质就是借新还旧，这个时候找到愿意来接盘的，并不是很乐观，尤其是在债券利率不变的情况下。
内生造血能力不足 粗放发展难以为继
降杠杆本质上只有2条路：变卖资产、内生造血。鸿坤地产的造血能力似乎不足。
2016年以来，鸿坤地产的营收基本上在80-100亿左右徘徊，与此同时公司的归母净利润却整体呈现出下滑的趋势。这背后是公司的盈利能力出现了持续下滑的情况，毛利率持续下滑导致净利润率从2012年的24.33%下滑至今年上半年的亏损。
数据来源：Wind，公司公告
今年上半年在实现营收55.15亿元的情况下，鸿坤的股东居然是录得亏损0.62亿元，较去年同期下滑110%，赔本赚吆喝的盈利能力更谈不上造血了。即使不考虑盈利，仅看销售回款方面，鸿坤地产2020年的回款率仅有60.1%，今年上半年也只有74.03%仅回款43.18亿元。
与此同时，鸿坤不得不选择处理一部分资产。此前，鸿坤集团退出控股比例达到100%的北京富润体育发展有限公司，股份全部清空。
至于鸿坤地产最后能不能找到新的借款人，成本又会是多少，回售的资金能不能及时支付，会不会引起流动性紧张，都有待关注。
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