[物企图谱]越秀服务： 关联方服务收入占比41.2% 合管比低于行业均值
作者：大眼楼管/陈宪
房地产行业进入下行阶段，与之相关的物业管理板块从登陆港股以来，却一直是长牛赛道。从逻辑上看，物业费的收取不完全依赖于房屋销售的景气。对于大多数人来说，商品房的销售可能是一次性的，但物业管理费每年都要缴纳，这为物业公司提供了稳定的现金流。
存量+增量的发展模式、无重大资本开支、净现金的财务状况、稳定的派息分红，这些因素决定了物业管理行业的估值下限。而物管公司的管理服务水平，物业的质量以及业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限。目前物业股的平均市盈率约为20倍，远高于其关联房地产企业。
随着房地产企业集中度提升，物业管理行业也迎来一轮整合加速。新浪财经选取24家主流上市物业管理公司，从业绩、收入结构、增长潜力、运营效率四个维度梳理，以期为投资者提供价值参考。
业绩一览
2021年上半年越秀服务实现营业收入9.58亿元，同比增长108.16%；实现归母净利润1.78亿元，同比增长134.04%。同期毛利率为35.75%，净利率为19.25%。
上半年物业股普遍高增，24家主流上市物企营业收入的算数平均增速为61.1%。对比同行，越秀服务108.16%的营收增速高于行业均值。净利率为19.25%，略高于行业均值17.27%。
业务结构
越秀服务以住宅项目为主，收入结构分为传统的物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务、商业物管及运营服务，分别实现营业收入2.97亿元、1.97亿元、1.84亿元、2.8亿元，分别同比增长89.17%、93.38%、210.03%、97.07%，同期毛利率为21.6%、55.4%、35.9%、25.8%。
向关联方提供服务的收入直接体现了物业公司与关联房企之间的利益输送，统计24家主流物企该指标的均值为22.75%。越秀服务向关联方提供服务获得收入为3.95亿元，占总收入的比例为41.21%，远高于行业均值。关联方风险值得关注。
增长潜力
越秀服务目前在管面积35百万平方米，同比增长44.6%。合约面积52.7百万平方米，同比增长33.9%。合约面积/在管面积的比值为1.51，该比例的高低代表已签约未收费的面积，也就是短期内确定性的收入增长。24家上市物企该指标的算数平均值为1.69，越秀服务略低于行业均值。
截至2021年6月，公司现金及现金等价物为31.91亿元，为未来收并购提供了可能性，但低于行业均值50.34亿元。
运营效率
半年报披露，公司现有员工1.1万人，以此测算人均管理面积约3.17千平方米，坪效（总营收/在管面积）为8.69万元/人，住宅平均物业管理费2.8元，商业平均物业管理费35.3元。
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