奥园美谷：急匆匆买商铺 频频关联交易输血大股东嫌疑重
出品：新浪财经上市公司研究院
作者：新消费主张-医美/cici
11月23日，奥园美谷发布公告称，因经营业务需要，公司或公司指定主体以5307.80万元购买广州市万贝投资管理有限公司（以下简称“广州万贝”）所有的一间商铺，即广州奥若拉医疗美容门诊部有限公司门店，同时拟拓展轻医美门店，以2638.70万元购买广州奥誉房地产开发有限公司（以下简称“广州奥誉”）所售的两间商铺。
因奥园集团持有广州万贝65%股权，持有广州奥誉46.04%的股权，上述交易均涉及关联交易。在公司 11 月 22 日召开的第十届董事会第二十二次会议上，对该项关联交易议案的审议中，非关联董事班均先生就本议案投了反对票。
轻装上阵医美赛道的奥园美谷，为何此时要急匆匆斥巨资买大股东的门铺？
大股东中国奥园拆东墙补西墙 资金链压力较大
近年来，奥园美谷大股东中国奥园的日子并不好过，一方面债务缠身难喘气，股价自6月起更是一路狂泻，由8元股跌至2元股，市值大缩水。如果用三个字来形容2021年的中国奥园，那就是“卖卖卖”，为了缓解债务压力，中国奥园真可谓是拆东墙补西墙，不断上演“断臂自救”。
另一方面，中国奥园评级不断遭下调，偿债能力及流动性频频被质疑。11月22日，国际评级机构穆迪将中国奥园集团股份有限公司的公司家族评级（CFR）从“B2”下调至“Caa2”。同时，将其发行债券的高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa3”。评级展望从评级观察名单中移除，调整至“负面”。
然而，这已经中国奥园第一次面临评级下调，下调原因主要是公司的流动性风险和再融资风险上升，债务偿还能力下降。
中国奥园的债务压力究竟有多大，以下我们将从资本结构、偿债能力指标、货币资金缺口三个方面具体分析。
首先，从资本结构来看，中国奥园的资产负债率高达83%左右，高于行业平均水平。虽说，中国奥园刚将本该近日到期的三笔国内私募债成功展期，解决了燃眉之急。不过三笔债券合计债务规模约为15.18亿元，展期一年，债务分三次兑付，时间节点分别是原到期日付10%，展期30天后支付10%，剩余80%到期一次性支付。中国奥园资金链压力仍较大。
其次，从偿债能力指标粗略来看，中国奥园的流动比率为1.39（一般认为流动比率不小于2，流动性风险较低），速冻比率为0.61（一般认为速冻比率不小于1，流动性风险较低），均处于较低的水平，偿债能力堪忧。
最后，从货币资金缺口来看，纵使不用看报表，中国奥园本该近日到期合计15.16亿元的三笔国内私募债，费劲周折拼命的展期，也已经给了我们答案。
在此时点商，奥园美谷在自身扣非净利润未转正（目前已连续）、自身资金不富足、医美业务“未站稳脚跟”的时候，不用资金加大研发，而是急匆匆买大股东门铺，这是不是与奥元美谷“轻资产”的创建理念相悖呢？
关联交易标的定价公允？
奥园美谷此次购买的商铺均位于广州市，其中万贝投资的商铺建筑面积达1852.53平方米，交易价格为5307.8万元，约合2.8652万/平米；傲宇开发的商铺建筑面积约合800平方米，交易价格为2638.7万元，约合3.2984万/平米。
通过链家网，我们看到，目前同在广州市番禺区南村镇奥园国际中心的34平米门铺的单价约合3.14万/平米。不过，我们通过房产中介了解到，商铺的挂牌价往往会随着建筑面积的增加，存在较大的折让。另外，不同于住房，商铺的交易单价也会根据原商户的客流情况、商铺位置，有非常大幅的波动。
因此，面积近2000平米单价2.8752万/平米的单价、面积近400平单价近3.3万/平米的单价，我们很难判定其公允性，
频频接盘大股东 意欲何为？
在最后一节，我们把关注点放回奥园美谷的“轻医美”战略。
2021年，奥园美谷为了轻装上阵医美赛道，坚持地产出清，以公开挂牌转让的方式成功转让京汉置业100%股权、北京养嘉100%股权和蓬莱华录35%股权。前脚出清地产，后脚买大股东门铺，难道说奥园美谷还是“地产基因”又动了？
2021年，奥园美谷选择了通过并购的方式切入医美赛道，并打出了“轻医美”的口号。同年3月，公司以6.97亿元收购收购浙江连天美企业管理有限公司55%股权； 10月，公司以3000万收购广东奥若拉健康管理咨询有限公司100%股权，旨在打造“1+N”模式，“1”是以连天美为代表的医美机构，“N”是以奥若拉为代表的轻医美连锁品牌。
蓝图总是美好，但是“1”似乎还没有站稳脚跟。杭州连天美作为中型医疗美容机构，其处境较为尴尬。在杭州当地医美机构口碑居中位，不及杭州整形医院、浙江省人民医院整形外科、美莱医疗等。连天美下设的医疗美容医院之一杭州维多利亚医疗美容医院，更是医疗纠纷、明星肖像权纠纷不断。
“N”在珠三角丝毫不具优势，2021年经营状况更是惨不忍睹。与杭州连天美不同，奥若拉主要进行非手术型医美项目，在珠三角地区可以说是毫无优势。两家下属医疗门诊，广州奥若拉医疗美容门诊部有限公司和广州奥若拉花成医疗门诊部有限公司2021年1-8月的经营状况均惨不忍睹，净利润均为负数。这已经明显与奥园美谷当初寻找优秀并购标的的美好愿景相悖。
从三季报来看，”1+N”的医美模式还未扭转公司业绩颓势，去除卖地产业务取得的非经常性收益之后，奥园美谷的扣非归母净利润还未转正。
如果说医美产业链中游进入壁垒低，谁都能进入分一杯羹的话；跻身医美产业链上游头部梯队可没那么容易，背后需要大量的研发投入，打破各种技术壁垒。但是，从研发费用支出来看，奥园美谷的研发费用占营业收入比率仅为1.34%，远不及爱美客、昊海生科等行业内竞争公司等等。
因此，就现状及公司战略投入来看，奥园美谷距离“构筑在医美上下游的业务优势，致力成为国内美丽健康产业头部品牌和医美生态集成商”的目标相差甚远。
目前，奥园美谷的货币资金为7.03亿元，扣除短期借款0.47亿元，应付票据0.48亿元及一年内到期的非流动负债1.95亿元后，剩余货币资金仅为4.13亿元。因此8000万的商铺购置金对于公司来说并不是小数目，这还没有算上后期的装修、设备购置费用。
在医美战略投入的角度来看，如果说对关联方奥园健康下奥若拉的收购还能被理解，那么在资金尚不充足、扣非净利润未扭亏的情况下，公司不是想着如何增加医美业务的战略投入，而是拿了大笔钱购买大股东门铺这种关联交易，实在让人摸不清头脑。
从奥若拉的收购到重金购买大股东的商铺，奥元美谷频频关联交易究竟肥了谁？频频为大股东“护盘”的奥园美谷似乎并未轻装上阵，发展之路仿佛更具“救大股东于财务困境”的使命感。在此情况下，奥园美谷的医美之路能否顺畅，还需交给时间去验证。
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