新城控股6月实现合同销售金额约230.25亿元
出品：大眼楼管
作者：肖恩
7月8日，新城控股发布了公司前6个月的销售简报，数据显示，6月份新城控股实现合同销售金额约230.25亿元，比上年同期下降11.67%；销售面积约183.16万平方米，比上年同期下降18.00%。
6月份数据，相较于2019年、2020年均有所下滑，从2月到6月，这种趋势越来越明显。聚焦在三四线的新城控股，房子开始卖不动了吗？
销售增速每况愈下
公告显示，1-6月新城控股的累计合同销售金额约1176.64亿元，比上年同期增长20.65%，累计销售面积约1086.96万平方米，比上年同期增长23.87%。看上去上半年销售同比增速不错，但这是在去年基数低的情况下的成绩，事实上，查看主要房企上半年的销售情况，新城控股的排名从去年的12的位置跌到了今年16，半年间跌了4个名次，被旭辉集团反超。
此外，新城控股在TOP50中销售增速仅位列第43位，几乎垫底。而同规模的房企，诸如中国金茂、旭辉集团、中南置地等，分别实现了26.52%、68.67%、32.8%的增速。
值得注意的是，分别对比新城控股2019、2020、2021前6个月的销售情况看，2020年由于疫情匀速，上半年销售较2019年有所下滑，但2021年本应在低基数的基础上实现快速增长的预期，似乎没有兑现，同比增速从2月的125.65%一路下滑至6月的-11.67%。
除去1月份，剩余2月至6月，新城控股今年的表现均落后于2019年正常年份，尽管说2019年是正常年份，但也是2年前的销售。更加需要注意的是，相较于2年前，今年的销售业绩差距还在逐渐拉大，6月的销售额较2年前下滑了22.08%。
现在的情况就是，新城控股的房子，有点卖不动了。
聚焦三四线 销售均价出现下滑
透过公司公告，从城市能级上看，新城控股主要聚焦在二三四线城市，一线、二线、长三角三四线及其他三四线城市销售额占比分别为 8%、36%、37%和 19%，三四线城市合计占比达到56%。截止2020年底，在新城控股1.43亿平方米的土地储备中，按城市能级划分，一二线城市、长三角三四线城市和其他三四线城市分别占比达 39%、30%和 31%，三四线土储占比达到61%。
聚焦在三四线，使得新城控股今年的销售均价出现了下滑。上半年的销售均价为10825元/平米，明显低于百城样本住宅平均价格16063元/平米，此外相较于去年同期，百城样本均价是同比增长的情况下，新城控股的销售均价却是下滑的。、
不过查看百城中的三线城市样本住宅价格平均数据情况发现，这似乎并不仅仅是三四线城市房价的普遍现象。数据显示3线城市的平均价格今年上半年是明显上升的。这与聚焦在三四线的新城控股形成了明显的差别。而新城控股销售均价同比下滑并没有换来销量的快速增长，反而在6月呈现负增长。
盈利指标全面下滑
如果三四线商品房价格上涨乏力，那么随着物价水平和原材料及人力成本的上升，新城控股未来面临的盈利压力将逐渐增大。尽管公司在近两年已经开始逐渐加大一二线的拿地力度，但尾大不掉，重整历史包袱需要时间。
事实上，从2019年起，新城控股的盈利指标就出现了全面的下滑，包括毛利率、净利润率、ROE等。毛利率从2018年的36.69%下滑至2021年Q1的20.33%，净利润率从22.55%下滑至3.51%，加权ROE也有下滑趋势。这背后主要原因还是毛利率所表征的土地成本与销售均价之间的盈利空间被压缩。
我们梳理过去几年新城控股的销售均价和土地成本情况（克而瑞数据）发现，新城的商品房的销售均价出现了持续性的下滑，从2017年的14060元/平米，下滑至2020年的10684元/平米，与此同时，新城控股的拿地均价则有所上升，2017年为2778元/平米，2020年则上升至3031元/平米，今年上半年的拿地均价达到4128元/平米，再度上升。
按照目前的面粉和面包价格的情况看，新城控股未来盈利指标的压力仍然不小。不过吾悦广场商业租金类收入利润率高，因此有望提振公司的盈利指标，但由于商业地产属于重资产运营，因此ROE不一定能漂亮。
现在摆在新城控股面前的情况是，三四线的房子卖不上价，似乎还有点卖不动了，而一二线的竞争压力又很大，盈利空间也所剩无几，商业地产还面临线上购物及社区团购等新业态的竞争。但不管未来如何，新城控股的当务之急，是如何提高销售均价。
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