利润去哪了|龙光集团：毛利率下跌超8个百分点 销售均价增长乏力
出品：新浪财经上市公司研究院
作者：大眼楼管/肖恩
随着各个公司的年报陆续披露，对于去年的内房企财报来说，“增收不增利”成为了业内最大的共同点。而利润增长不及营收增速的情况，主要原因包括以下方面：
（1）因销售均价增速不及土地成本增速、单位面积建安成增加，本导致的毛利率下滑；
（2）因财务费用、销售费用、管理费用快速增长导致的三费率增长过快；
（3）因部分项目盈利前景堪忧导致的存货减值的情况；
（4）因部分物业公允价值减少，导致的公允价值减少计入当期亏损的情况；
（5）因少数股东损益占比提升，导致归母股东损益增长不及营收增速的情况。
尽管各家的具体原因不尽相同，但以上五点原因均因宏观、行业大形势的变化而产生的。在面对城镇人均居住面积超40平米“供大于求”的大背景下，叠加近两年经济承压、疫情反复打击购房需求，而土地价格因“两集中”等原因而继续提升，预计在短期内，房企增收不增利的局面仍难有根本改观。
鉴于此，大眼楼管特推出系列研究，抽丝剥茧分析各房企“增收不增利”的内在原因，供投资人及各房企找到问题症结，以便优化和提质增效。
龙光集团毛利率下跌超8个百分点 核心净利润率降至12.8%
2021年，龙光集团实现收入约782.9亿元，同比上升10.2%，但同期录得年内利润仅约103.78亿元，同比下滑22.4%%，归母净利润也同比下滑了23.01%至100.21亿元。
从账面上看，龙光“增收不增利”的主要原因是利润率出现大滑坡。全年毛利率由上一年的30.01%降至21.89%，下滑幅度超过8个百分点，核心净利润率由上一年的17.4%降至12.8%。在利润率下滑的情况下，公司加权ROE也降至22.18%的近年新低水平。
数据来源：公司公告
毛利率下滑的背后是龙光近几年土地价格的涨幅持续超过销售均价，导致房价地价比及其利润差持续收缩，以至于项目结转利润持续下滑。
销售均价徘徊不前 房地比被压缩
2018年，龙光集团的销售均价为16315元/平米，新增土地成本为3788元/平米。而到2021年的销售均价仍为17175元/平米，3年间仅增长5.3%，克而瑞数据显示，龙光地产同期地价增长至7763元/平米，增长超100%。
由于房地产开发、结转模式的缘故，近几年土地成本上涨的事实将也大概率将继续体现在龙光未来几年的财报中。因此，龙光的利润率下滑趋势或仍未结束。
此外，随着物价及人力成本的提升，各房企的单位建筑面积的建设安装成本或也将明显提高，这也将导致项目利润率的下滑。
合营公司亏损3.35亿元 销售费用增长29.8%
龙光集团，近年来也在试水合作开发，少数股东权益占比有所提升。但2021年体现在在公司账面上的合营公司录得3.35亿元的亏损，较上年同期亏损幅度有所加大，且联营公司同样处于连续两年亏损的情况，成为公司增收不增利的原因之一。
值得注意的是，龙光集团在2021年的销售费用同比增长了29.8%至21.7亿元，但同期的合约销售额仅增长16.2%至14.02亿元。快速增长的销售费用亦成为公司利润增速不及预期的原因之一。
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