南华期货：房地产市场发展脉络梳理（2004年—2013年）

　　核心观点：

　　从2004年开始，我国房地产市场基本进入了一个稳定周期循环中。以房地产开发投资为标志，我们都可以将这9年划分为3个周期，平均每个周期约3年。

　　本文将各时期的调控政策具体内容与房地产走势相结合进行阐述。

　　风险提示：参考资料不够全面

　　第1章  

　　房地产市场发展脉络梳理（2004年-2013年）

　　1.1． 周期循环（2004年—2013年）

　　从2004年开始，我国房地产市场基本进入了一个稳定周期循环中。以房地产开发投资为标志，我们都可以将这9年划分为3个周期，平均每个周期约3年。这段时期的地产走势与政策调控相关度高，基本房价高了，风险大了，影响民生了，开展紧缩型调控。为发展经济，保障民生，又开展扩张型调控。

　　1.2． 2004年—2008年

　　由于住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响到整个国民经济的健康运行，因此有关房地产的调控政策也提上日程。

　　从时间来看，其实关于房地产的调控从2003年6月就初见端倪。当时，房地产开发投资完成额累计同比不断上升，已高达30%以上，同时房价也是节节攀升，全国房屋销售价格指数达到105（事后来看，这个房价涨幅并不高）。此时，人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，从企业和居民两头开始收紧资金。企业端，企业自有资金不低于开发项目总投资的30%，对土地储备机构发放抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，也不得发放用于缴交土地出让金的贷款。居民端，首套房首付比例仍维持20%，二套房提高首付比例，个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年。但是从事后来看，这些举措只是在大约3个月内起到了稳定房价的作用，2003年9月开始，房价开启了一轮疯狂增长。

　　2005年3月，“国八条”诞生，稳房价首次上升至政治高度。从具体措施来看，“国八条”主要从供给和需求两方面着手。供给方面，增加供地面积。需求方面着墨较多，主要还是控制被动性住房需求和限制不合理需求。为了达到更好的效果，“国八条”甚至还要求地方政府切实担负起稳房价的责任。之后6月，七部委的加强型调控细则出台，文中更加注重改善住房供应结构，调控满足中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设需求，也从税收角度调整了住房转让环节营业税政策，限制投机需求。8月，银监会212号文件收紧房产信托，对房地产信托发行门槛进行了严格限制。10月，国税总局再次强调二手房交易税收，在过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。

　　自“国八条”开始，无论是房价还是房地产开发投资都出现了明显下行。2005年底，全国房屋销售价格指数从2014年底的110.8跌至106.5，房地产开发投资完成额累计同比从2014年底的28.1%下降至20.9%。虽然已有大幅下降，但其实拉长时间看，相关数据依然表现不凡。

　　2006年，调控继续。5月，国务院《关于促进房地产业健康发展的六点意见》发布，但是从内容看，它只是对于之前政策的重复，新意不大。紧接着，九大部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》经国务院转发，继续调整住房供应结构，如套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到开发建设总面积的70%以上，还从税收和购房资金角度压制需求，如从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易时全额征收营业税，超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税，购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，以及从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，但对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。此外，加大对闲置土地的处置力度，土地闲置2年将被收回使用权，督促各地年内建立廉租住房制度，重申对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业不得贷款。

　　在各项调控措施下，尽管房地产增速依然较高，但至少开始稳定向下，然而进入2007年后，无论是房地产开发投资完成额同比增速还是房价，均又扭头向上。2007年9月，调控措施再次出现，这次，人民银行发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对购房首付款有了更加具体的规定，与之前的规定相比，主要是二套房（含）及以上住房首付提高至40%，同时对商住两用以及商业用房贷款首付款也有了要求。12月，人行又发布补充通知，明确了认定对象，以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。同时对于已利用银行贷款/公积金贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。

　　1.3． 2008年—2010年

　　2008年国际金融危机袭来打破了国内房地产市场难以压制的上行趋势。2007年9月商品房销售面积累计同比见顶，2008年2月，房屋新开工面积、施工面积和竣工面积累计同比增速见顶，2008年3月，全国房屋价格指数见顶，6月，房地产开发投资累计同比增速见顶。自此，房地产相关指标全线回落。

　　在金融危机影响下，进出口先震荡式下滑，随后房地产投资、制造业投资以及消费均受到影响，城镇居民收入和GDP分别在2007年3月和6月冲顶后持续滑落。2008年底，实际GDP当季同比仅增长7.1%，较巅峰时的15%下跌了一半还多。

　　为应对经济滑坡，在大幅拉升基建投资的同时，房地产政策由打压改为支持。具体来看，政策主要从供给和需求两个维度出发。需求方面，降低实际贷款利率，同时减免税。供给方面，则是拓宽房地产企业融资渠道。

　　2008年12月商品房销售面积和竣工面积触底，2009年2月，新开工面积触底，5月施工面积触底。整体房地产开发投资完成额累计同比则在2009年3月触底。自此，房地产业又进入复苏模式，2009年房地产开发投资全年投资增速16.1%。

　　1.4． 2010年—2013年

　　伴随着房地产投资的复苏，房价也开始明显回升，2009年底，全国房屋价格指数已达到105.8。在房价上升压力下，2009年12月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施（“国四条”），要求适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率，抑制投资投机性购房，完善土地招拍挂和商品房预售等制度，大规模推进保障性安居工程建设。“国四条”出现后，市场预期政策面可能收紧，但由于“国四条”内容比较泛，市场普遍认为将有细则出台。

　　2010年1月，国务院《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的发布就是意味着细则的出台。从内容来看，主要是调整2008年时的优惠政策，对于二套房不再区分改善型还是非改善型，首付一律40%。其他部分基本是要求严格落实之前的政策，真正强有力的调控措施并未出现。

　　2010年3月，全国房屋销售价格指数已高达110.6，房价涨幅再次挑战前期高峰。4月14日，国常会调控升级，明确二套房首付比例提高至50%，首套房建筑面积高于90平方米以上首付款30%。紧接着，17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，在国常会政策的基础上继续加码，在落实考核机制的同时要求商业银行大幅提高三套房房贷，甚至可以不发放。首次提出地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，为上海和重庆的房地产税试点奠定基础。此外，还要求增加住房有效供给，坚持和完善土地招拍挂制度，加强市场监管。

　　2011年1月，《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》发布，调控再次升级，将二套房首付比例提高到60%，这一规定延续至今。同时，之前还比较含糊的地方限购政策正式出台，明确本地户籍家庭限购2套房，能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

　　在各类政策下，房地产市场逐渐降温，2012年6月，房地产开发投资累计同比从2010年6月的38.1%降至16.6%，同期百城平均价格同比跌至-2.41%。

　　在经济压力下，2012年6月8日，央行开始降息，房地产市场也随之迎来反弹，房价又开始明显回升。在房价压力下，为避免重走老路，地产调控政策再次出台。2013年2月20日，国务院常务会议明确了五项具体政策措施，主要是要求各地制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。2013年3月，国务院发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，基本是之前国常会内容的细化，同时强调限购区域应覆盖城市全部行政区域。

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