佳兆业半年考：账面现金创历史新高 三道红线全部“转绿”
原标题：佳兆业半年考：账面现金创历史新高，三道红线全部“转绿”，土地储备五年不愁
来源：市值风云
竞争加剧更能展现公司的质量及韧性，佳兆业用一张优秀的半年报证明了公司的发展潜力。
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在中央坚持“房住不炒、因城施策”，以及“三道红线”和“两集中”的深入推进下，房企公司近年来面临着融资环境收紧，以及拿地竞争加剧的局面。
而正是在这种复杂多变的形势下，房企公司的质地也得到了真正的考验。
8月25日，深耕大湾区的房企公司佳兆业集团（01638.HK）发布2021年中期业绩，公司业绩表现亮眼，营收利润实现双增长，合约销售金额达全年目标的一半，“三道红线”指标更是全部转绿。
一、坚持精细化运营，营收利润实现双增长
上半年，在疫情得到了有效防控的大背景下，中国经济实现强劲的复苏，公司的业绩也呈现不俗的增长动力，多项业绩指标实现大幅增长。
2021年上半年，公司实现营业收入300.7亿元，同比增长34.8%。归母净利润为30.0亿元，同比增长8.5%。
将公允价值变动计入损益表的部分调整出去的话，公司的核心净利润同比增长28.9%至39.3亿元。
物业销售是公司的核心业务，占总营收的比重为92.0%，这一比例与上年同期基本持平。
佳兆业坚持以利润为导向，持续实施精细化管理，销售费用率和管理费用率在上半年分别下降至4.8%和2.5%。
得益于成本管控的不断完善，经营效率实现提升，公司净利率在上半年达到10.2%。
二、合约销售金额稳步攀升，上半年完成全年销售目标49%
由于房地产行业交付周期较长，公司合约销售成绩能够作为业绩的领先指标。
上半年，公司累计实现合约销售权益金额约638.5亿元，同比增长77.2%。已售总建筑面积380.6万平方米，同比增长79.6%。合约销售平均售价为每平方米16778元。
公司的年度销售目标为1300亿元，上半年已经完成了全年目标的49%，预计全年业绩目标能够顺利完成。
联席总裁兼执行董事李海鸣表示：“集团下半年预估可售货值有1270亿元。我们将加快推盘节奏，尤其是在深圳、广州等核心城市有多个项目陆续入市，我们有充分的信心确保1300亿元销售目标顺利完成。”
在上半年公司实现的合约销售中，金额占比最大的分别是珠三角地区和长三角地区，占比分别达48.4%和22.6%。
这两块地区合计贡献近70%的销售额，也反映了公司在全国性布局的同时，仍是将重心放在经济发展较好的高附加值地区，确保业绩的高质量增长。
另外，根据克而瑞联合中国房地产测评中心发布的《2021年1至6月中国房企销售排行榜》统计，按照合约销售权益金额计算，公司排名第23位，销售排名持续攀升。
为了将销售与科技相结合，公司成立了数字营销事业部，在年轻人喜欢的平台，诸如抖音、微信视频等进行宣传推广，进一步拉近与用户的距离。
同时，公司还推出“佳兆业京东房产旗舰店”，以及微信小程序“置业佳”，为客户提供在线看房购房服务等。上半年，线上销售交易额占总交易额20%，同比增长124%。
佳兆业始终将用户的幸福生活以及高品质的居住环境放在首位，上半年公司有超过11个项目在室内、园林、商业建筑、酒店建筑等设计领域获得包括柏林设计奖、红点设计奖在内的15项国内外设计大奖。
三、三道红线指标全部转绿，资产结构持续改善
房地产行业的融资环境自去年开始呈现供需两端收紧的态势，“三道红线”的颁布不仅是为了防范地产行业出现金融风险，同样也是为了帮助房企实现长期高质量的发展。
佳兆业主动迎合政策转变，通过多元化融资渠道积极改善资产结构，确保稳健、长期地发展。
在去年年底，佳兆业的剔除预收账款后的资产负债率还略高于红线指标，而截止今年上半年，公司的三项指标已经全部达标。
净负债率降至93.7%，现金短债比提升至1.53，剔除预收账款后的资产负债率降至69.9%，佳兆业已经实现指标集体转绿。
其实，佳兆业从2017年就开始积极、主动进行债务管理，公司降负债的举动也颇有成效，净负债率和剔除预收账款后的资产负债率实现了逐年降低。
截止2021年6月30日，公司综合融资成本为8.7%，与2020年末保持一致，其中境内融资成本小幅改善。
境内融资方面，公司成功发行了包括尾款ABS、供应链ABS/ABN，长租公司债在内的标准化产品总计18.4亿元，发行金额较上年同期增长186%。
境外融资方面，公司不仅实现了还款周期的拉长，还实现了债务结构的优化：发行总计23.8亿美元的优先票据，偿还18.9亿美元的优先票据，并以HIBOR+210bps的成本获得了14亿港元的银行贷款。
此外，公司还通过增发股票的形式，实现了资产结构的进一步改善。
4月份，公司以每7股增发1股的形式，募资25.9亿港元，扣除各项开支后筹得的所得款项净额为21.5亿港元。
不管是债券的置换，还是股权融资的成功，都展示出了公司持续优化债务结构的决心。
在业绩报告会上，公司CFO吴建新也表示未来公司将继续主动控制有息负债规模、调节长短债结构，同时也会通过引入战略投资者和加快销售及回款等方式，实现公司债务结构的持续优化。
四、多元化补充优质土储，当前储备可供未来5年发展
楼市方面，中央继续坚持推行“房住不炒、因城施策”，住宅供地“两集中”持续发挥作用。
在大基调不变的情况下，佳兆业遵循审慎拿地的原则，通过招拍挂、城市更新等多元化渠道补充优质土储。同时，公司还坚持深耕大湾区、和其他一线及重点二线城市，为实现长期高质量增长奠定扎实的基础。
截止2021年6月30日，公司在全国51个城市总计拥有233个房地产项目，土地储备达3114万平方米，按照2020年全年合约销售面积616万平方米估算，当前的土地储备足够应对公司未来5年的发展需要。
其中按照货值计算，大湾区占比76%，一线城市占比54%，城市更新占比47%。佳兆业在核心城市群的储备充足。
上半年，公司新增15个土地项目，应占计容建筑面积约为246万平方米，项目货值约1031亿元。
按照收购土地权益建筑面积计算，大湾区新增土地占比63%，华西及长三角分别占18%及12%。
五、发挥经验优势，连续三年获得城市更新领域TOP1
随着“两集中”的持续深入，以往以招拍挂为核心的拿地策略将会面临巨大的挑战，而城市更新则成为了新的优质土储来源。
在2021年全国两会上，城市更新首次被写入政府工作报告中，国家十四五规划明确实施城市更新行动。
大湾区对于城市更新早已熟悉，而上海、北京、厦门、济南、徐州、福州、苏州、天津、重庆等城市也纷纷加入到城市更新队伍中。
佳兆业自成立以来，就一直在城市更新领域拓展业务，至今已经积累了22年的经验，在该领域拥有领先同行的竞争优势。
在由中指研究院、中国房地产TOP10研究组主办的地产品牌价值研究成果发布会中，佳兆业凭借硬实力连续三年被评为中国房地产城市更新领域的TOP1。
从深圳起家，辐射全国，如今公司的城市更新项目已经布局全国10多个核心城市及地区。
上半年，公司成功完成深圳、广州、湛江的3个城市更新项目，转化可售面积约112.5万平方米，转化可售货值727亿元，转化货值已超2020年全年的640亿元。
按权益建筑面积计算，2021年上半年城市更新贡献的土储占比达33%，同比增长9个百分点。
另外，公司预计下半年还将实现城市更新转化面积155.2万平方米，对应货值约742.1亿元。预计全年转化货值将同比增长约130.0%。
公司城市更新的转化效率进一步提升，同时随着集中供地政策在更多城市实施，招拍挂市场竞争加速，拥有城市更新优势让公司在补充优质土储时底气更足。
公司表示，未来1-2年内，还将实现转化可售面积382.8万平方米，可售货值约1420亿元，未来从城市更新中获得的土地资源也颇为充足。
7月26日，佳兆业集团获得深圳市龙岗区坂田街道五和枢纽片区重点更新单元前期服务商中标通知。此次中标，是公司在城市更新领域实力的体现。
公司董事局副主席、执行董事兼总裁麦帆也在中期报告会上表示，将把该项目当做片区利益统筹规划项目来做，不仅要考虑交通枢纽和片区功能配套，还要把产业结构升级、民生服务需求等多方面要求囊括在内，希望建成佳兆业集团新的标杆作品。
六、账面现金创历史新高，短期没有流动性风险
截止2021年6月30日，公司账面上拥有货币资金、银行存款及受限制现金合计487.4亿元，创历史新高。
利息覆盖倍数下滑至4.6，但依旧处于安全区间范围，短期没有流动性风险。
公司宣派中期股息每股4港仙，同比增长33.3%，对应股息总额为2.8亿港元，约合2.3亿元人民币。
结语
佳兆业的亮眼表现绝不是偶然，在拿地和销售两端的长期积累为公司奠定了稳定发展的基石。
一方面，在招拍挂拿地竞争加剧的背景下，公司发挥在城市更新领域的优势，加快转化效率，实现优质土地储备的有效补充。
另一方面，公司坚持精细化运营，不断缩短项目上市周期，同时还通过增强线上销售渠道，加速销售回款来保证充足的流动性。
佳兆业的三道红线指标实现全部转绿，也意味着公司在面对复杂多变的环境时，拥有更大的腾挪空间。而拥有了健康的体魄，才能无惧寒冬、砺行致远。
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