中报观察 | 保利物业拆解收入、利润增速错配
原标题：中报观察 | 保利物业拆解收入、利润增速错配 来源：观点
“2021年业绩指引目前维持不变，收入增速目标仍然保持在30%，归母净利润增速目标保持在25%。”
观点地产网 保利物业可以说是目前物业领域代表性企业之一，对于保利物业的业绩关注，基本上可以说是物业企业对公共空间探索的其中一种指引。
8月24日，保利物业在线上举办业绩会，执行董事、总经理吴玉兰，董秘、联席公司秘书尹超，财务总监杨杨等公司管理层出席会议，并回答投资者的疑问。
在业绩公布后的第一个交易日，保利物业以45.1港元/股的价格高开，盘中一度涨超10%，截至收盘报价47港元/股，涨幅9.81%。
在2021年上半年，保利物业收入约为51.53亿元，同比增长43.1%。其中，物业管理服务收入增约37.5%至约31.43亿元，非业主增值服务收入增约45.7%至8.07亿元，社区增值服务收入增约58%至12.03亿元。
截至2021年6月30日，保利物业的规模已经达到在管项目总面积约4.28亿平方米，在管项目总数1576个，合同管理项目总面积6.22亿平方米，合同管理项目总数2178个。
据参会投资者向观点地产新媒体表示，保利物业将依然保持既定目标。“2021年业绩指引目前维持不变，收入增速目标仍然保持在30%，归母净利润增速目标保持在25%。”
利润增速错配
以30%、25%的参考标准来看，保利物业的收入增速已经是满足要求，但利润水平却暂时有些落后。
数据显示，上半年保利物业录得毛利约为10.32亿元，较2020年同期增加约40.5%，毛利率约为20.0%，较2020年同期减少约0.4个百分点；期内溢利约为5.05亿元，增长约23%，净利率约为9.8%，较2020年同期减少约1.6个百分点；公司拥有人应占期内溢利约为4.91亿元，增加约22.8%。
这是经营数据上的错配，属于增收不增利。投资者显然非常关注这项数据背后的所代表的含义。“实际上公司全年持续监控收入和利润、净利润的增速正向关系。”投资者转述保利物业管理层的表态。
该投资者表示，按照保利物业管理层的说法，2021年上半年归母净利润增速主要有三方面重大因素影响。一是汇兑收益，在2020年上半年，保利物业抓住汇率有利的窗口期进行大的结汇，导致今年与去年总体差距在5500万左右，剔除之后再计算，实际增速同比增长36%。
同时，在2021年上半年，保利物业在商业运营上有所投入，运营成本中增加了一部分管理类费用。以及所有国内物业管理企业都面对的变化：2021年没有疫情期间的社保优惠政策，这影响部分行政开支。
这也引出另一个问题，物业管理行业是劳动密集型行业，人工成本占据了绝大部分的比例，并且在每年该项成本都在逐年提升。对于保利物业而言，要用哪些举措应对？
“人工成本从行业以及保利物业的经验来看，基本上每年上涨10%左右。”据投资者表示，吴玉兰坦承这一事实，并直言对物业行业带来不小挑战。“如果说房地产行业在讲制造业发展的精益运营，物业行业很早就已进入这个阶段。”
为了对成本把控，保利物业将所有成本进行大规模解构，大概形成了900多个科目，结合全国在管的项目形成240项的经验成本库，以此为精细化运营和管控提供比较好的基础。
而围绕两大主要成本，即员工成本和业务成本，保利物业首先对员工成本标准化配置下了很大功夫，既把总部也把区域平台，更把业务条线以及分业态项目做了大量的标准化设置和配置标准，为后期项目在拓展阶段到接管阶段形成良好的标准和指引。
在业务成本方面，保利物业将占到业务成本80%以上的业务，即清洁、绿化、设施保养以及保险服务上控制成本，后期战略采购、集采也在打好基础。
此外，保利物业在工具管控方面做了大幅提升，从全面预算系统到一体化招采、内部商城、财务共享和费控系统，与整个大成本体系进行深度匹配。“人均创收、人均利润、人均管理面积都有大幅提升。未来，保利物业认为还是有比较多优化空间。”
据了解，在2021年上半年，保利物业在收入增长的大背景下，员工总数较2020年底下降0.6%，人均管理面积同比提升22.7%，人均创收提升29.9%，人均创利同比提升11.6%。
但最基础的物业管理服务之外，保利物业非业主增值服务毛利率亦有所下降，从2020年同期20.7%下降至18.5%。保利物业管理层对此解释为主要是由于新业务影响，但每年租金成本相对稳定，租金收入随着业务开展有一定提升空间，预期会逐年回到前期正常水平。
公建竞争
事实上，除了盈利能力，投资者们最关心的是作为倡导“大物业”，即服务边界拓宽到城市空间的保利物业，究竟如何看待如今日益激烈的竞争。
有投资者表示，看起来保利物业并不是非常担心。他复述吴玉兰的表态称：“有竞争是好事，大家都看好说明这是机会也是趋势。产业的成熟需要多方力量相互助力，譬如政策层面、需求侧意识、供给侧能力以及定价和交易机制，都需要典型样板和经验。”
“现在城市服务和环卫服务就处于这样的通道上，有更多优秀同行进入，产业空间有更快的速度、更大的空间实现开放。”
吴玉兰甚至认为这个空间的大小完全取决于如何定义它的内涵和边界。“目前，我们开放程度还比较小，正在初始阶段，事实上看看保利物业自己在这几年里面城市服务取得的增长以及同行在这块的增速，我们就应该知道增速空间是非常之大的。”
数据印证着上述说法，截至2021年6月30日，保利物业在管项目总面积已达4.28亿平方米，在管项目总数1576个。仅在上半年，就净增了187个项目，其中，含保利地产拓展项目的84个，重心则在开拓第三方市场。合同管理项目方面，保利物业签约的第三方合同项目数为1069个，较2020年底净增长148个。
“新签约的第三方项目单年合同金额达到9亿元，同比增幅达到38%。从当年新增合同数量来看，第三方项目贡献已经稳定超过60%，成为公司物业管理规模扩张的主要驱动力。”
据介绍，保利物业的非居业态在管项目达到2.46亿平方米，占比提升至58%。在管项目个数666个，占比也提升至少42%。从收入上看，非居业态呈高速增长的态势，2021年上半年公共服务物业费收入达到6.59亿元，同比大幅提升90.2%。商办物业费收入4.62亿元，同比提升49.9%。
“特别是公共服务业态，在物业管理费收入中占比快速提升6个百分点，达到21%的新高。上半年市场拓展更加聚焦非居业态，新签约第三方项目的单年合同金额中，非居业态合计金额达到6.9亿元，同比提升62%，占市场拓展总金额的77%，比重提升11个百分点。”另一位投资者介绍道。
如何保住公建领域的优势？有投资者表示，吴玉兰主要看中三点，一是理解优势，对政策和机遇的理解优势，因为央企、国企的初心是围绕国家和人民的需要，恰恰是这样的站位，才能率先发现并提出这样的理念和主张。
二是模式比较先进。“对于城市和环卫关系的理解上，我们并不认为城市环卫是物业服务企业外延式增长的方式，应该是作为主攻城市服务里面的有内涵的能力和支撑，所以城市服务和环卫服务不是并列关系，应该是一种包含关系，是一种支承关系。五级产品里面包含网格化管理、环卫一体、设施管理、智慧民生、产业赋能等等一系列东西，目前是获得了广大的基层政府单元的认可。”
三是尽快形成核心竞争力。“外在表现为方案能力，要懂政府、懂城市，要有样板，要能够有成功的经验，这就是外在的竞争力表现。内在表现就是提供优质服务保障能力，能够出实效、出成果，能解决成本的问题、治理效果的问题。”
总结起来就是，保持市场敏感、政策引领、行业的理念引领，打造属于保利物业的先进的模式，然后服务能力形成核心竞争力。
保利物业还谈起规模增长路径的看法。据管理层表示，规模增长主要还是三个：全委拓展、合资与合作、收并购。而如今收并购市场还有超过300亿资金活跃，热度和估值还是高位。
在上述三方面市场，保利物业主要拓展方式还是会坚持在全位拓展包括合作，下一个阶段有一些策略、工具等全面升级上线，对拓展规模、拓展增速包括拓展质量方面都会得到进一步的改善和提升；
在合资合作领域，除了和区域型的国资、城投公司需要建立更加深度的关系，来稳定在区域上的优质项目资源之外，会进一步创新合资合作的方式，运用合资合作加速布局包括环卫、楼宇科技等等核心产业链产业布局速度，理清产业布局的能力。
至于收并购，上半年虽然没有项目落地，但保利物业始终非常积极参与在行业收并购的过程之中，也在不断储备和调研非常多的项目。保利物业主要看中的两类是：有助于快速提升核心区域的密度以及关于核心能力构建方面。
“储备项目里面，也有一些质地优良、符合预期的项目，希望能够把握住机会。”
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